Quais os gastos com impostos e documentação na compra de um imóvel novo ou usado?

Por 20 de outubro de 2013Opinião
 

Você decide, finalmente, tornar-se um feliz proprietário de um imóvel. Você tem dinheiro suficiente para comprar o imóvel ou crédito para parcelar a nova moradia. Entretanto, antes de dizer que o imóvel é realmente seu, quem compra um imóvel deve ficar atento com custos adicionais -impostos, documentos e serviços que oficializam o negócio. Estas despesas adicionais variam de cidade para cidade e até de estado para estado mas podem chegar a 8% do valor do imóvel – contabilizando a corretagem – ou cerca de 3% – se o negócio for fechado diretamente com o proprietário.

Pelo menos três grandes despesas devem estar previstas no orçamento do comprador. A mais alta costuma ser o Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis (ITBI), um imposto municipal sobre o valor do imóvel que varia de cidade para cidade e é um percentual do valor do negócio. Em São Paulo e Rio de Janeiro este imposto é de 2%. O ITBI costuma ser informado no site da prefeitura onde está o imóvel, como na página do ITBI da Prefeitura de São Paulo.

Outra despesa é o registro da compra em cartório. Sem esse documento, o imóvel permanecerá no nome do vendedor. Diferentemente do ITBI, o valor do registro não é uma porcentagem, mas uma quantia fixa cobrada em faixas – o de um apartamento de R$ 300 mil é um, o apartamento de R$ 900 mil ou R$ 1 milhão é outro, mais alto. A tabela varia de Estado para Estado. Confira os valores válidos para o Estado de São Paulo em 2013.

O preço da escritura, que é o contrato de compra e venda do imóvel, também é significativo. Como o registro, esse documento tem o preço definido por uma tabela que varia de Estado para Estado e é cobrado em faixas. Quem vai financiar não precisa obter esse documento. “O contrato de financiamento tem força de escritura pública”, diz Flauzilino dos Santos, presidente da Associação dos Registradores de Imóveis de São Paulo (Arisp). Porém, os bancos cobram uma taxa por esse contrato, normalmente de 1% do preço da casa ou apartamento.

“Para um imóvel de R$ 800 mil no Rio ou em São Paulo, a porcentagem dessas despesas adicionais seria de 2% pelo ITBI mais 0,3% pela escritura e 0,3% pelo registro”, calcula Sergio Herrera, diretor jurídico da Associação Brasileira dos Advogados do Mercado Imobiliário.

Outras despesas: certidões e corretagem
Além destas despesas “principais”, uma despesa menor – mas necessária – é o serviço de despachantes para retirada de certidões negativas, que demonstram que o vendedor não tem dívidas que comprometem o patrimônio e podem acabar atrapalhando o negócio ou sendo herdadas pelo novo proprietário. “Essas certidões são de responsabilidade de quem vende. Mas, na prática, às vezes os custos acabam ficando com o comprador”, afirma Sérgio Herrera. O número e custo delas varia conforme a cidade. No Rio de Janeiro e em São Paulo, estima-se que as despesas com essas certidões fique em torno de R$ 700.

Os gastos com o corretor também costumam ficar a cargo do vendedor. “O valor dessas comissões varia entre 3% a 6% e acaba sendo incluído no preço do imóvel”, diz o advogado Luciano Montilla, especialista em Direito Imobiliário.

Desconto no registro para primeiro imóvel
Aqueles que estão comprando a primeira casa ou apartamento têm 50% de desconto no registro em cartório. “Desde que o imóvel esteja sendo financiado pelo Sistema Financeiro de Habitação”, afirma Marcus Vinícius Kikunaga, professor de Direito Imobiliário. Segundo os especialistas, esse desconto seria uma forma de incentivar quem faz a primeira compra de imóvel. Para pedir o abatimento, o comprador deve fazer uma declaração no cartório. “Quando for levar os documentos para fazer a escritura, a pessoa deve informar e assinar uma declaração ali mesmo pedindo a redução”, diz a advogada Nathália Fontão, especialista em Direito Imobiliário.

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Autor Thiago Rodrigo Alves Carneiro

Thiago Rodrigo Alves Carneiro, 36, é paulistano do Campo Belo, sócio-proprietário de A vida é feita de Desconto e professor graduado em Matemática e Estatística no IME-USP.

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